不動産経営の勉強法4選！何から手をつければいい？実際に経営するポイントも解説
不動産経営を成功させるためには、不動産についての基礎知識や、投資、税金、法律など幅広い知識やノウハウが必要です。また、物件の管理やトラブルへの対処方法なども知っておくと成功につながりやすくなります。
そこで今回は、不動産経営についてのおすすめの勉強法や勉強のポイント、不動産経営を始める前に実践すべきことや経営する際の重要ポイントについて解説します。
不動産経営の勉強方法
不動産経営について勉強するための、おすすめの勉強方法は4つあります。
- 本や専門書を読む
- セミナーやコミュニティに参加する
- すでに不動産経営をしている人に話を聞く
- 資格を取得する
それぞれ解説します。
本や専門書を読む
まずは、本や専門書で知識を深めましょう。本や専門書は情報量が多く、内容も専門的であるため、深い知識を得られます。加えて、著者の経験やノウハウが詰まっているため、実践的なアドバイスを得ることも可能です。
不動産経営に関する情報はインターネット上にも多く公開されていますが、何が正しい情報なのか判断が難しいという側面もあります。さらに、記事の内容が浅く、表面的な知識しか得られない可能性もあるでしょう。
そのため、まずは本や専門書で知識を深め、足りない部分をインターネットで情報収集するのがおすすめです。
セミナーやコミュニティに参加する
不動産経営の勉強をするには、セミナーやコミュニティに参加することも役立ちます。これらに参加すると、情報収集や人脈構築を行うことが可能です。
セミナーでは、業界の専門家から最新動向や具体的な物件情報、リスク対策などを学べます。さらに、専門家が見聞きしている体験談や失敗例などを数多く聞いたり、直接質問したりできるのも大きなメリットです。個別相談やモデルルームの見学の機会も設けられている場合があるため、積極的に活用しましょう。
またコミュニティでは、同じ志を持つ仲間と交流できるため、多角的な視点や考えに触れられます。信頼できる相談者を見つけられれば、不動産経営に関する不安を解消しやすくなるでしょう。
すでに不動産経営をしている人に話を聞く
実際に不動産経営をしている人に話を聞くことで、より実践的な知見と不動産経営に関する具体的なノウハウを得られます。経験者の生の声は、成功の秘訣や失敗から学んだ教訓を知る貴重な機会になります。
経験者に話を聞く際には、物件選びの基準や融資の活用方法、不動産経営のノウハウ、トラブル対応など、具体的なポイントについて質問しましょう。経験者の話を参考に、自分なりの不動産経営プランを立てられるようになります。
注意点としては、情報の信頼性を確認することや、複数の経験者に話を聞いて比較すること、鵜呑みにせず自分で分析することなどがあげられます。身近に話を聞ける人がいない場合は、情報コミュニティサイトやSNSを活用し、自分に合った人を探してみましょう。
資格を取得する
不動産経営について勉強するには、資格を取得することもおすすめです。不動産に関する基礎知識のほかに、税金や法律についても学べます。また、トラブルの対処方法や不動産経営におけるリスクに備えることもできるでしょう。
具体的には、以下の6つの資格がおすすめです。
- 賃貸不動産経営管理士
- 宅地建物取引士（宅建士）
- マンション管理士
- ファイナンシャル・プランナー（FP）
- 不動産実務検定
- 住宅診断士（ホームインスペクター）
不動産経営について勉強する際のポイント
不動産経営では、不動産や売買などの知識のほか、税制、保険、法律、資金計画など、幅広い知識が求められます。そこで、効率的に勉強するためのポイントとして、以下の4つのポイントについて解説します。
- 不動産経営のセオリーを理解する
- 信頼できる専門家や不動産会社と出会う
- さまざまな実体験を参考にする
- 情報収集し続ける
不動産経営のセオリーを理解する
まず、不動産経営におけるセオリーを理解しましょう。不動産経営を成功させるには、賃貸の需要が高いエリアを選ぶことが重要です。人口動態や周辺環境などを分析し、安定した入居率を確保しやすい場所を選ぶ必要があります。
また、購入する物件を選ぶ際には、ターゲットとする入居者に合う物件を選ぶ必要があります。たとえば、ファミリー層と単身者では、求められる設備や広さが異なるため、事前に購入するエリアにいるターゲット層の特徴を把握することが大切です。
このように、不動産経営のセオリーを理解したうえで、最新情報を収集しながら分析を重ねると効率的に知識を得ることができるでしょう。
信頼できる専門家や不動産会社と出会う
不動産経営について効率よく学習するためには、信頼できる専門家や経験豊富な不動産会社との関係構築も大切です。信頼関係を築くことで、疑問点や不安を払拭しやすくなったり気軽に相談に乗ってもらえたりするためです。
専門家や不動産会社を選ぶ際は、豊富な経験と実績があるかどうか、親身になって相談に乗ってくれるかどうかなどで選ぶと、お付き合いの中で効率よく重要な情報を受けられます。
さまざまな実体験を参考にする
不動産経営は、所有する不動産の種類や場所、入居者生活環境などによって大きく管理手法が異なるため、さまざまな実体験を参考にすることも大切です。実体験を参考にすることで、より実践的な知識とスキルを身につけられます。
たとえば、入居者によって考え方や価値観が異なることから、想定していないトラブルに遭遇する可能性があるでしょう。ケーススタディを事前に把握しておけば、トラブルが発生した場合の対処に役立ちます。
成功談だけでなく失敗事例から学ぶことで、失敗するリスクを軽減できるでしょう。
情報収集し続ける
不動産経営の勉強では、最新情報の収集も怠ってはいけません。不動産市場は常に変化しており、最新の動向や法律、税制などを把握する必要があります。情報収集する際は、不動産経営に関する書籍やセミナー、ウェブサイトなどの情報源を活用しましょう。情報収集の際には、以下の点に注意することが大切です。
- 情報の信頼性や正確性を確認する
- 情報の偏りや先入観に気をつける
- 重要な情報を整理し、自分の不動産経営に応用する
情報収集は、不動産経営の勉強の基本です。幅広く多角的に情報を集めることで、不動産経営の成功に近づくことができます。
不動産経営について学んだあとに実践すること
実際に不動産経営を始めてみると、想定通りに進まないこともあります。
そこで、不動産経営について学んだあと、実際の経営に着手する前に実践することを3つ紹介します。
- 資金計画を立てる
- 物件の情報を収集する
- 物件を実際に確認する
それぞれ解説します。
資金計画を立てる
不動産経営において、資金計画の立案は非常に重要です。物件の購入や改修、運営費用など、不動産経営にかかる費用を把握し、収入と支出のバランスを見極める必要があります。
資金計画を立てる際には、以下の2つのポイントに注意しましょう。
①自己資金の確保
不動産経営には多額の資金が必要ですが、すべてを借り入れると金利負担が大きくなります。自己資金を一定程度用意することで、融資の条件を有利にできます。
②融資の選択
不動産経営にはさまざまな融資の方法がありますが、それぞれにメリットとデメリットがあります。金利や返済期間、担保や保証など、自社の状況に合った融資を選ぶことが大切です。
物件の情報を収集する
不動産経営を成功させるには、物件についての情報をできる限り収集することが大切です。不動産ポータルサイトや地元の不動産会社、市場分析レポートなど、多くの情報源を活用しましょう。
見るべきポイントは以下の5つです。
- 立地：人口動態、交通アクセス、周辺環境などを分析し、安定した賃貸需要が見込めるエリアを選ぶ
- 価格：収益性や融資可能性を考慮し、適切な価格の物件を選ぶ
- 利回り：収益目標を達成できる利回りの物件を選ぶ
- 築年数：修繕リスクや空室リスクを考慮する
- 構造：耐震性や耐火性などの構造を調査する
物件を実際に確認する
物件を実際に確認することで、写真や文章だけではわからない情報を得られます。確認するポイントは次のとおりです。
- 物件の現状：物件の年齢や状態を確認し、長期的な投資価値を見極める
- 立地：エリアの人口動態や発展性を分析し、長期的な賃貸需要を予測する
- 周辺環境：地域の施設や治安などを考慮する
- アクセスの利便性：駅や商業施設、病院までの交通アクセスをチェックする
- 改修の必要性：短期的および長期的な修繕計画を考える
実際に物件を確認する際には、不動産会社の担当者に同行して案内してもらうことで、自分の目だけでは気づかなかった情報を得られる場合もあるでしょう。
実際に不動産経営をするうえで重要なこと
不動産経営を順調にスタートするためには、知っておくべきことや注意することもあります。ここでは、実際に不動産経営をするうえで重要なことを7つ紹介します。
- 十分に勉強しておく
- 無理な借り入れは避ける
- 収益の計算方法を理解しておく
- 慎重に物件を見極める
- 長期的な目線を持つ
- メンテナンスを惜しまない
- 一元管理システムで業務効率化を図る
十分に勉強しておく
不動産経営を順調にスタートさせるためには、不動産や資金調達などの幅広い知識と最新の情報がほしいものです。これまでご紹介したおすすめの勉強方法で知識を得て、さらに成功例や失敗例などの事例で実践的な知識を肉付けしていきましょう。
十分な勉強をせずにいきなり不動産経営を始めると、不動産会社の言いなりで物件を購入してしまったり家賃設定がうまくいかなかったりなど、自分の思うような進め方ができず、期待した収益が得られない結果につながる恐れもあります。
不動産業界の動向やリスク管理についても理解し、自分が適切に判断できるようにしておきましょう。
無理な借り入れは避ける
安定した不動産経営のために、無理な借り入れは避けましょう。キャッシュフローを圧迫し、経営破綻につながるリスクを高めます。
たとえば、借り入れを大きくすれば購入できる物件の幅が広がりますが、リスクも大きくなります。借金の返済を早めるために、返済期間を極端に短くするのも、キャッシュフローを圧迫する原因になりかねません。
また、金利変動による影響なども考慮に入れ、長期的なキャッシュフローの安定を目指すことが大切です。これらの点を踏まえ、長期的な視点で慎重な資金計画を作成しましょう。
収益の計算方法を理解しておく
不動産経営を成功させるために、収益の計算方法も理解しておきましょう。まず利回りの種類を紹介します。
- 表面利回り:年間賃料収入を物件価格で割ったもの
- 実質利回り:表面利回りから諸経費や諸費用を考慮したもの
不動産経営では、より現実的な収益がわかる実質利回りを見ることが基本です。実質利回りは、以下の式で求められます。
| 実質利回り=（年間賃料収入-年間諸経費）÷（物件価格+購入時の諸経費）×100 ※年間諸経費:都市計画税、固定資産税、火災保険料、仲介手数料など※購入時の諸経費:登記費用、ローン手数料、印紙代など |
収益性が優れているかどうかを見極めるための目安は次のとおりです。
- 表面利回り:8％
- 実質利回り:4〜7％
※土地と物件を同時に購入する場合
ただし、都市部と地方では賃料収入が異なるため、利回りも異なります。また、築年数によっても異なるため注意しましょう。
慎重に物件を見極める
不動産経営において、優良な物件を選択することは、高い収益性と安定した経営を実現するための必須条件です。優良物件の定義は、一般的には「高い入居率を維持できること」「高い収益性を生み出すこと」「将来的な資産価値を維持できること」などです。
高い入居率を維持するには、駅からの距離や周辺環境、家賃設定など、入居者が求める条件を満たしている必要があるでしょう。高い収益性を生み出すためには、家賃相場や空室率を考慮した適切な家賃設定が重要です。
将来的な資産価値を維持するためには、立地条件や建物の構造、設備などが長期的に価値を維持できる必要があります。このようなポイントを参考に、慎重に物件を選びましょう。
長期的な目線を持つ
不動産経営を成功させるためには、長期的な目線を持つことも重要です。不動産は周囲からの影響を受けて少しずつ劣化し、時間が経つほど価値が下がります。そのため、長期的な目線で競争力がある物件かどうかを見極めたうえで、不動産経営を始めましょう。
一般的には築年数が経つほど建物の価値は減少するのに対し、修繕費やメンテナンス費用などの維持管理費は徐々に増加します。また、建物の価値が下がるにともない、家賃も下落していく傾向にあるため、その点も考慮しておくことが大切です。
メンテナンスを惜しまない
不動産経営では定期的なメンテナンスも必要です。空室を予防するためには、メンテナンスによって建物の老朽化を防ぎ、資産価値を維持することが大切だからです。
メンテナンスに資金を投じると収益率が低くなるため、「できれば回避したい」と考える方もいるでしょう。しかし、メンテナンスを怠ることで老朽化が進むと不動産自体の魅力が下がり、結果的に空室率の増加につながる恐れがあります。
不動産経営にとって空室率の増加は、長期的な収益率の減少を招きます。定期的にメンテナンスし、空室率の増加を未然に防ぐことが大切です。
一元管理システムで業務効率化を図る
不動産経営で重要なのが、業務の効率化です。不動産経営にはさまざまな業務がありますが、一つひとつの業務に時間がかかっていると収益率の悪化を招くとともに、入居者の満足度低下にもつながりかねません。
たとえば、契約書を一つひとつ手書きで作成している場合、契約書に記載する内容に変更があっても変更し忘れるなどの不備が発生し、入居者から不信感を抱かれる可能性があります。このような不備は、一元管理システムを導入することで改善することが可能です。一元管理システムを導入すれば、システムの提供企業が最新の法令などに合わせてアップデートを行ってくれます。そのため、システム利用者はとくに何も対応しなくても契約書の不備を防げるでしょう。
そんな一元管理システムの導入を検討される際は、ぜひ『いい生活のクラウドSaaS』もご検討ください。『いい生活のクラウドSaaS』では、不動産に関わるすべての業務に必要な情報を一元管理でき、業務の効率化ができます。たとえば、以下の業務に関わるデータを一元管理することが可能です。
- 賃貸仲介業務
- 売買仲介業務
- 賃貸管理業務
- 入居者とオーナーのコミュニケーション
物件情報は刻々と変化するため、リアルタイムで情報をいつでも検索・把握でき、契約書作成などをスピーディに行える体制を整えておくと、社内での情報共有や契約書作成がスムーズに進むでしょう。ご興味のある方は以下からシステムの詳細を確認してみてください。
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不動産経営には知識の習得と心構えが必要
不動産経営を成功させるためには、専門知識やノウハウを幅広く勉強することや、長期的な視点で物件を選び、価値を維持していくことが欠かせません。また、不動産経営を実際に始めてみると、さまざまな業務が発生します。
不動産経営を順調にスタートするためには、不動産経営に必要な情報を一元管理できるシステムの導入がおすすめです。『いい生活のクラウドSaaS』は、業務に必要な情報を一元管理できるだけでなく、クラウド型であるため初期費用を抑えてシステムを導入できます。コストを抑えつつ不動産経営業務を効率化したい方は、ぜひお気軽にご相談ください。
