不動産売買契約書の作成と印紙代の計算｜記載される主な項目も紹介

不動産売買契約書は、売買代金のほか、対象となる不動産に関する情報や契約条件などの重要事項が記載されており、不動産売買において欠かせない書類の1つです。

この記事では、不動産売買契約書の作成のポイントや記載する項目をはじめ、必要となる印紙代について解説します。不動産売買を考えている方はもちろん、不動産売買契約書の作成にお困りの方にとって有益な情報をお伝えしますので、ぜひ最後までお読みください。

不動産売買契約書とは？

不動産売買契約書とは、その名の通り不動産売買を行う際に作成する書類のことです。金額が大きい不動産売買では、トラブルを防ぐため、物件情報の詳細や取引条件など、必要な情報を書面にまとめるのが一般的です。

以下では、不動産売買契約書の役割やその他の書類との違いについて解説します。

不動産売買契約書の役割

不動産売買契約書を作成する最大の目的は、トラブルを未然に防ぐことです。契約自体は、売主と買主の双方に「申し込み」と「承諾」の意思があれば成立します。

しかし、大きな金額が動き、手続きも複雑な不動産売買では、少しの行き違いで大きなトラブルに発展することも少なくありません。そのため、トラブルに発展する可能性を少しでも抑え、安心して取引ができるよう、不動産取引をする際には契約の内容を不動産売買契約書として書面にまとめるのが一般的です。

なお、不動産売買契約書では、対象の不動産の住所や面積などの基本情報をはじめ、売主と買主間での同意事項や権利、代金の支払い方法などを明記します。

不動産売買契約書と土地売買契約書、建物売買契約書との違い

不動産売買契約書と混同されやすいのが「土地売買契約書」と「建物売買契約書」です。 

土地売買契約書の対象は土地のみ、建物売買契約書の対象は建物のみとなります。その一方で、不動産売買契約書の対象は、土地と建物の両方です。加えて、土地と建物、どちらか片方の場合でも不動産売買契約書を作成することが可能です。

不動産売買契約書に記載される主な項目

不動産売買契約書には、対象となる不動産の情報や取引時の条件など、買主と売主間に起こるトラブルを防ぐための取り決めを記載します。

以下では、不動産売買契約書に記載される主な項目について解説します。

契約当事者の情報

売主は誰で、買主は誰なのかを明確にするため、当事者の氏名や住所などの個人情報を記載します。代理人がいる場合は、その情報も明記します。契約当事者の個人情報を記載することで、誰と誰の契約なのかをはっきりさせることが可能です。

不動産の情報

売買の対象となる不動産に関する情報を明記します。登記記録を参考に、不動産の所在地や面積、構造や築年数、用途などの情報を詳細に記載します。必要に応じて、図面を別紙で添付し、対象不動産の範囲や場所などを特定することもあります。

売買代金や支払い条件

対象となる不動産の売買代金の金額や支払い方法を記載します。具体的には、手付金額や支払い時期、残金の支払い時期などの詳細を明記します。

手付金は売買契約を結んだ際に、買主が売主に対し支払うものです。不動産取引では一般的に、売買契約締結時に手付金として売買代金の一部を支払い、残額は物件の引き渡し時に支払います。手付金は契約が締結された証であり、万が一契約が解除された場合の担保としての意味合いもあります。

そのため、契約が解除されずに履行された場合は、売買代金に充当されます。なお、手付金の金額は、売買代金の10％前後が一般的です。

不動産の権利や負担事項

対象となる不動産に関する権利や負担事項について、登記記録の内容に基づいて記載します。負担事項とは所有権の移動時期や抵当権、賃借人の有無のことです。例えば、敷地権が賃借権である場合、買主に賃借権を譲渡するには賃貸人の承諾が必要であり、承諾が得られない場合には契約を解除できるといった特約のことを指します。

また、売主は買主に所有権が移転するまで、所有権移転を妨げることがないよう、抵当権などを抹消しておく旨なども明記します。

引き渡し条件

対象となる不動産の引き渡し日時や引き渡し方法などの条件を記載します。万が一、引き渡し前に災害や放火など、買主と売主の双方に非がない事柄で不動産がダメージを受け、かつ修復も難しい場合は、売買契約を解除できる旨を明記しておく必要があります。

また、売主は買主に対し、不動産の現状を正しく伝える義務があります。エアコンなどの付帯設備等がある場合は、引き継ぎに関する内容を記載するほか、契約時の不動産の状況を伝えるために、物件状況報告書も作成します。

契約解除の条件

不動産売買契約書には、契約を解除する場合の条件や手続きの方法、損害賠償に関する条件も記載します。契約違反が見つかった場合は、催告した上で契約解除ができる旨を明記します。トラブルを未然に防ぐため、万が一に備えて違約金を設定することも大切です。

また、反社会的勢力を排除するために、売主・買主ともに反社会的勢力ではないことを確認することはもちろん、不動産関係団体によって策定された反社会勢力排除のためのモデル条項を盛り込むことも重要です。

融資利用や契約不適合責任などの特約

不動産売買契約書では、融資利用や契約不適合責任といった特約を付けることが可能です。不動産売買では多くの場合、買主は金融機関の住宅ローンなど利用します。しかし、審査に通らず必要な資金を用意できないケースもあります。そのような場合、売主側は契約解除できるという特約を付けることができます。

また、不動産売買では対象となる物件に、契約書には記載されていない瑕疵があった場合、債務不履行として売主が契約不適合責任を負うことがあります。そのため、すでに瑕疵が生じている部分については事前に説明し、買主の了承を得る必要があります。

了承を得ることができたら物件状況等報告書に記載し、契約不適合責任が免責となる旨を明記しておきます。なお、契約不適合責任は、責任を負う期間も明記するのが一般的です。

不動産売買契約書を作成する際のポイント 

次に、不動産売買契約書を作成する際のポイントを解説します。トラブルを未然に防ぐためにも、契約を結ぶ際には細心の注意が必要です。大切なポイントをしっかり押さえておきましょう。

不動産の情報は正しく記載する

不動産売買契約書には、不動産に関する情報を正しく記載することが大切です。登記簿謄本の内容に基づき、所在地や面積、築年数や構造を正確に明記しましょう。瑕疵がある場合は、現状なども詳しく記載してください。

また、登記簿の記載内容がすべて正しい情報とは限りません。中には、登記簿の情報が誤っていることもあるため、物件状況はしっかり調査することが大切です。とくに、「所在地」「地番」「地目」「地積」の4点は、誤りがないか確認してください。

適正な手付金額を記載する

不動産売買における手付金の相場が、売買代金の10％程度です。 

ただし、双方の合意があれば金額を引き上げることも可能です。ただし、宅地建物取引業者が売主となり不動産売買を行う場合、宅地建物取引業法によって代金の20％を超える手付金は認められていません。これらを踏まえ、売買契約書には適正な金額を記載する必要があります。

 手付金が発生する理由や種類について明記する

手付金には、「解約手付」「違約手付」「証約手付」の3種類あります。不動産売買契約書では、手付金が発生する理由をはじめ、手付金の種類についても明記しておきましょう。また、手付金がなぜ必要なのか、その理由も記載しておくと買主も納得しやすいです。

手付金の種類と詳細は以下の通りです。

危険負担について明記する

危険負担とは、対象となる不動産が引き渡し前に、災害などにより滅失・毀損した場合、その損害を誰が負うのかを定めることです。原則として、契約の締結後は引き渡しが済んでいなくても買主が代金を負担することになっています。

しかしその場合、買主は希望していた不動産が手に入らないにもかかわらず、代金を負担しなければならなくなります。所有権が移転していないにもかかわらず、買主に負担を負わせるのは公平性を欠くことを踏まえ、修繕に多額の費用がかかるようであれば、契約解除ができるといった旨を明記するのが一般的です。

境界を明示する

境界の明示とは、隣地との境界について境界標などをもとにどこまでが所有範囲となるのか、明らかにすることをいいます。土地を売買する際、原則として売主は境界標を入れて境界線を明示することを定められており、契約書にもその旨を記した項目が必要です。

境界標とは、土地の境界を示すための目印のことで、コンクリート杭や石杭などがあります。境界標が見当たらない場合、境界を確定させるには、隣接する土地の所有者立会いのもと、土地家屋調査士などの有資格者に依頼する必要があります。

なお、隣地との境界が曖昧なまま売却した場合、トラブルに発展する恐れがあるのはもちろんのこと、債務不履行として売主に損害賠償責任が発生する可能性がありますので、注意してください。 

公租公課等の分担について記載する

公租公課等とは、国や地方公共団体から徴収される公的負担の総称であり、租税公課とも呼ばれています。不動産の場合、毎年1月1日時点での所有者に対して固定資産税が課税されます。

そのため、不動産を売買する際は、売主と買主がどのように負担するかを契約書に記載しておく必要があります。基本的には、引き渡し前の分は売主が、引き渡し後の分は買主が固定資産税を支払います。都市計画税や水道光熱費などの費用も、引き渡し日を基準に買主と売主で分けて清算するのが一般的です。

宅地建物取引士や弁護士にチェックしてもらう

不動産売買契約書の作成にあたっては、確認・記載事項が数多くあり、トラブルを回避するためにもすべての項目をクリアにしておくことが望ましいです。とはいえ、不動産売買契約書は専門的な内容も多いため、弁護士や宅地建物取引主任者の有資格者に契約書の内容を確認してもらうことをおすすめします。 

日頃から専門家とつながりを持っておけば、万が一の事態が生じた際も慌てず対応できるでしょう。不動産売買契約書の作成において不安を感じるときは、専門家の力を借りるのも1つの方法です。

不動産売買契約書の作成で必要となる印紙税について

不動産売買契約書の作成にあたっては、印紙税の支払いが必要です。印紙税とは税金の一種で、契約書や領収書などに課せられるものです。ここでは、印紙税について解説します。

印紙税は課税文書に課せられる税金

印紙税とは、課税文書に課せられる税金です。課税文書とは領収書や契約書、借用書や債券など、印紙税法によって定められている文書のことで、不動産売買契約書もその1つです。

不動産売買契約書を作成する際は、収入印紙を貼る必要がありますが、課税額は取引価格によって変動します。1～10万円まである収入印紙の中から、必要な金額を購入し、文書に貼り付けます。

その際、印鑑もしくは署名で「消印」をし、再利用できないようにすることで、法律に則って取引をしたという証明になります。ただ貼るだけでは意味がないため注意しましょう。

なお、課税文書であっても、5万円未満の領収書や不動産の賃貸借契約書などは、収入印紙が不要です。そのため、収入印紙を購入する際は、事前に確認することが大切です。

電子契約の場合は印紙代が不要

収入印紙が必要になるのは、紙の課税文書です。そのため、電子契約の場合も印紙代は不要になります。

不動産売買契約書はこれまで、書面による交付が義務付けられてきました。しかし、2022年のデジタル改革関連法の成立によって、不動産取引における電子化が解禁されました。現在は不動産売買契約でも電子契約が可能です。

不動産は契約金額が大きいため、契約書に必要な印紙税の負担も大きなものになりがちでした。しかし、電子契約が可能になったことで、書類のやり取りにかかっていた手間暇の軽減に加え、印紙税も節約できるようになりました。

不動産売買契約書にかかる印紙代

紙で不動産契約書を作成する場合、不動産の価格によって必要になる収入印紙は変動します。現在は租税特別措置法により、平成26年4月1日～令和9年3月31日までに作成された不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるものは軽減措置の対象となっています。

なお、契約書に記載された金額が1万円未満のものは非課税となるほか、契約金額が10万円以下のもの、契約金額の記載がないものは軽減措置の対象とはならないため注意が必要です。

以下は、不動産売買契約書にかかる印紙税の金額です。

不動産売買の業務や契約書の管理を最適化しよう

不動産の売買仲介事業においては、物件情報の登録から査定書の作成、さらには契約書類の管理など、さまざまな業務が生じます。コア業務に集中し、事業展開を円滑に進めていくためには、これら各種業務の効率化や管理の最適化が欠かせません。 

例えば、『いい生活売買クラウド One』は、仕入れから契約まで不動産売買仲介業務の効率化を幅広くサポートするサービスです。売買契約をはじめ、不動産取引に関わる一連の業務をデジタル化できるだけでなく、最新の法改正に対応した帳票形式の入力フォームに記入するだけで売買契約書を作成することが可能です。

不動産契約書は適切に作成し、トラブルを防ごう

ちょっとした不備やミスによってトラブルを招きかねない不動産売買契約書の作成。 自分で作るのは難しい、不安を感じるという場合は、不動産業務支援サービスを利用するのがおすすめです。『いい生活のクラウドSaaS』では、不動産業界のあらゆる領域に対応したクラウド型の業務支援サービスを提供しています。興味のある方は、ぜひお問い合わせページからお気軽にご相談ください。