抵当権とは？基礎知識や手続きの方法、抹消方法などを解説

抵当権は、住宅ローンなどの借入をして不動産を購入する際、金融機関が購入する不動産を担保にできる権利です。抵当権を設定すると債権者は、返済が滞って債権を回収できなくなるリスクを軽減できます。また、債務者にとっては、より大きな金額の融資を受けられるというメリットもあります。 

今回は、抵当権とはどのようなものかを把握するために、その基礎知識やメリット、手続きの流れ、抵当権の抹消の仕方などについて解説していきます。不動産業を営むためにはぜひ把握しておかなければならないことなので、起業を考えている方は必見です。 

抵当権の基礎知識

不動産の売買を行う場合、抵当権について把握しておく必要があります。そこで、まずは抵当権の基礎知識から解説していきます。

抵当権とは？ 

抵当権とは、金融機関などが債権者に対し、不動産を担保にする権利です。ローンの返済が契約どおりに行われなかった場合、債権者が不利益を被らないようにすることを目的に設定されます。無担保ローンもありますが、一般的な住宅ローンの場合は抵当権が設定されているケースが一般的です。 

抵当権が設定されているローンは低金利ですが、借入できる限度額が高くなります。それに対して、抵当権が設定されていない無担保ローンは高金利で、借入できる限度額も低いです。また、返済期間に関しては、抵当権ありより抵当権なしの方が短いケースが多いです。

根抵当権との違い

抵当権と似た言葉に根抵当権というものがあります。根抵当権は、借入限度額を設定することで、その限度額内で何度も借入・返済ができる権利です。抵当権の場合、1つの不動産に対して1つしか設定できませんが、根抵当権であれば1つの不動産に複数設定できる点が異なります。

一括で借入をする住宅購入の場合は抵当権を設定するケースが一般的です。しかし、事業用など複数回に分けてまとまったお金が必要になる場合は、根抵当権が設定されます。お金を借りるたびに抵当権の設定をしたり、返すたびに抹消したりしていると手間がかかってしまうことが理由です。

担保との違い 

担保は、債務者が債務を弁済できないときに債務者の損害を補うために設定されるもので、抵当の一種です。担保には、人的担保と物的担保の2種類があります。 

人的担保は連帯保証や保証など、債権者が返済できない状況になった場合、保証人に債務の弁済を求めることができるものです。物的担保は、債務不履行となった場合に備えて不動産や株券などを提供するもので、担保となっているものを処分換価して回収できます。 

抵当権が設定されるタイミング

抵当権は、マイホームや投資物件の購入、住宅ローンの借り換え、事業資金の融資を受けるときなどに設定されます。

法務局で抵当権設定登記の手続きを行うことで、抵当権の設定ができます。手続きを適切に進めるためには、専門的な知識が必要不可欠です。そのため、司法書士に依頼して手続きをしてもらうケースが多くみられます。

抵当権について知っておきたいポイント

抵当権は、住宅ローンなどの借入をする際に設定しなければならないものです。抵当権の設定によって、債務者と債権者が得るメリットとデメリットがあり、それぞれ把握しておかなければなりません。 

ここでは、抵当権に関わることで知っておきたいポイントについて解説します。

返済が滞ると差し押さえになる可能性がある

住宅ローンの返済が3～6カ月滞ってしまうと、差し押さえになる恐れがあります。債務不履行に陥ってしまうと、債権者である金融機関は抵当権を行使できます。抵当権を行使されると抵当不動産は競売にかけられることになりますが、それを「抵当権の実行」と呼びます。

住宅ローンを滞納していると銀行から督促状が届き、それでも支払い状況が改善しない場合、競売が実行されるというのが一般的な流れです。競売の申し立てから落札者への引き渡しまでは9カ月程度かかるため、滞納の時期を含めると、競売の申し立てから1年半程度は現住居に住み続けることができます。 なお、抵当権設定契約などの条件によっては、抵当権の実行が制限されることもあります。 

 抵当権を設定するのに費用がかかる

抵当権を設定するためには、費用がかかります。登録免許税や司法書士への報酬、必要な書類を取得するための費用などが必要になります。登録免許税の軽減措置などもありますが、それでも数万～十数万円程度の費用が必要です。 

登録免許税は、「住宅ローンの借入額×0.4％」で算出されます。一定の要件を満たすことで、税率が0.4％から0.1％に引き下げられる軽減措置についても確認しておくと良いでしょう。 

司法書士への報酬は、司法書士事務所ごとに異なります。おおむね5～10万円程度が相場です。 

必要な書類を取得するための費用は、印鑑証明書や登記事項証明書などを手に入れるために必要になります。印鑑証明書の必要枚数はローンを組んでいる金融機関によって異なります。   

抵当権を抹消しないと売却が難しい

抵当権は住宅ローンを完済したら抹消する必要があります。抵当権を抹消しないと、その不動産は「いつ金融機関が競売にかけるかわからない不動産」という扱いになります。あえてそのような不動産を購入したいと考える人はいないため、売却が難しくなるでしょう。 

抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済する必要があります。売却を円滑に進めるためにも、完済後に売却活動を行う方が望ましいといえます。 

抵当権設定登記における手続きの流れ

抵当権を設定するためには、抵当権設定登記が必要です。ここでは、抵当権設定登記における手続きの流れについて解説していきます。

住宅ローンを契約・抵当権設定契約を締結する

不動産の売買契約を結んだら、支払いのためにローンを組みます。ローンの審査で必要に応じて抵当権設定契約を締結するというのが一般的な流れです。抵当権設定契約では、担保が適用される住宅ローン、抵当権に設定されている不動産、抵当権の行使方法などが定められています。

抵当権設定登記は、「金銭消費賃借契約書」の1つです。そのため、印紙税が発生します。

登記に必要な書類を準備する

住宅ローン契約・抵当権設定契約を締結したら、登記に必要な書類を準備します。必要な書類には、以下のようなものが挙げられます。

• 抵当権設定契約書
• 不動産所有者の実印
• 印鑑証明書（3カ月以内に発行したもの）
• 不動産の権利証（登記済証もしくは登記識別情報）
• 身分証明書　など

抵当権設定契約書は、金融機関でひな形を準備しており、債務者は必要事項を記載します。この書類には、債務と担保物件の特定、抵当権設定登記の時期、行為の制限（第三者への売却、根抵当権や地上権の設定など）、期限の利益の喪失などが記載されています。

なお、不動産の購入と同時に抵当権の設定をする場合は、不動産の権利証は不要です。

不動産登記に必要な書類については以下の記事でも解説していますので、参考にしてみてください。

法務局で登記申請を行う

書類の準備が完了したら、法務局で登記申請を行います。オンラインでの手続きも可能ですが、その場合はあらかじめ「事前申請総合ソフト」をインストールする必要があります。

手続きを行う際、登記申請書を用意しておく必要があります。登記申請書は法務局で受け取れるほか、法務局のWebサイトからダウンロードすることも可能です。 

 登記事項証明書を取得したら金融機関に提出する

抵当権設定登記手続きが完了したら、登記事項証明書の取得ができるようになりますので、金融機関に提出します。その際、法務局で所定の手数料の支払いが必要になります。 

司法書士に抵当権設定登記の手続きを依頼した場合は、登記事項証明書の発行・取得までを代行してもらえます。場合によっては、金融機関への提出も代行してもらえる場合があります。

抵当権付き不動産を売却・相続することは可能？

ここでは、抵当権付き不動産を売却・相続することは可能なのか、という疑問に答えていきます。 

売却は可能だが抵当権は抹消した方が良い

抵当権付きの物件であっても売却は可能です。しかし、抵当権が残っていると住宅ローンの返済が完了していないように見えるため、売却が難しくなる可能性が高いです。買い手が見つかりにくくなるという状況を避けるために、住宅ローンを完済してから売却することが一般的です。 

売却時に慌てて手続きをしようとしても、書類の期限が切れている、書類を紛失して再発行が必要など、速やかに売却を進められないケースも考えられます。そのため、ローンを完済したら速やかに抹消手続きを行うことが大切です。

相続は抵当権付きでも行える

相続の場合は、抵当権が付いていても問題のないケースが多いです。しかし、相続人が残債を返済しなければならなくなります。なお、相続される方が団体信用生命保険に加入していれば、死亡時にローンの残債が完済されます。

また、相続した不動産の売却や借入の担保として活用したいのであれば、名義変更が必要となるため、 抵当権を抹消しておく方が無難です。

抵当権を抹消するには？

ここでは、抵当権を抹消する方法、費用などについて解説していきます。

抵当権抹消の方法

前述したように、抵当権の抹消は住宅ローンの完済が前提となります。住宅ローンを完済したからといって自動的に抹消されることはありません。抵当権の抹消は司法書士に依頼するケースが多いですが、不動産の所有者自身でも対応することが可能です。 

自身で申請を行う場合は、法務局のWebサイトで登記申請書をダウンロードし、記載したものを提出します。申請書の記載は、法務局でアドバイスを受けながら行うと、手戻りもなくスムーズに申請を進めることができるでしょう。

抵当権を抹消するのに必要な書類

 抵当権を抹消するのに必要な書類は以下のとおりです。

• 登記申請書
• 身分証明書
• 実印
• 印鑑登録証明書
• 金融機関の資格証明書
• 抵当権設定契約書
• 登記済証もしくは登記識別情報通知
• 委任状

登記申請書は前述したように、法務局のWebサイトからダウンロードできます。登記済証は抵当権を設定した際に借入先から交付される書類で完済時に交付されるものです。登記識別情報通知は完済すると借入先の金融機関から送られてきます。

抵当権抹消登記をする場合、抵当権者と所有者が共同申請する必要があります。抵当権者からの委任状があれば、所有者が単独で申請することも可能です。

抵当権抹消にかかる費用

抵当権抹消にかかる費用は、登録免許税、登記事項証明書の発行手数料、司法書士への報酬です。 

登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。土地が4筆に分かれているときは、4,000円になります。マンションの場合は、土地と建物がそれぞれ1つずつで構成されているのが一般的なため、2,000円となるケースが多いです。 

また、登記事項証明書の発行手数料は、500～600円程度です。司法書士への報酬は、依頼先によって異なるので、見積もりの確認を行いましょう。 

抵当権の抹消手続きを行うタイミング

ここでは、抵当権抹消の手続きを行う主なケースとして、不動産を売却したいとき、新たに融資を受けたいとき、抵当権付きの不動産を相続したときに分けて解説します。

不動産を売却したいとき

前述したように、抵当権付きの不動産は売却が難しくなります。抵当権付きの不動産を売却した後、売主が返済を滞納すると、買主が居住しているにも関わらずその不動産が差し押さえられてしまうリスクがあるからです。そのため、スムーズに売却を進めるためにも、先に抵当権を抹消してから売却活動を行うことが一般的です。

また、仮に住宅ローンを完済していても、抵当権が書類上で残っていると信ぴょう性に欠けるということもあります。第三者は抵当権の有無を登記簿上で確認するしか方法がありません。

そのため、不動産を売却したいときは抵当権の抹消をしておきましょう。

 新たに融資を受けたいとき

同じ不動産を担保にして新しい融資を受けたいと考えている場合も、抵当権の抹消が必要となります。二重抵当になると、金融機関の審査に通りにくくなったり、審査を通ったとしても融資額を減額されたりなどのリスクがあります。 

抵当権の抹消手続きはいつでも可能ですが、必要な書類を紛失しているなどの理由でスムーズに進められないケースもあります。書類の再発行には時間もかかり、手続きも煩雑になってしまうため、早め早めの準備が大切です。 

抵当権付きの不動産を相続したとき

住宅ローンの完済に関わらず、抵当権が残っているケースもあります。住宅ローンを完済した後に、抵当権の抹消手続きを行っていないためです。抵当権の抹消手続きは基本的に債務者が行いますが、抹消しなくても問題はないので、そのまま放置されているケースも珍しくありません。

もしそのような抵当権付きの不動産を相続したら、相続人が手続きを行わないといけなくなります。債務者が死亡している場合、不動産の名義変更なども必要になるため、手続きが煩雑になる可能性が高いです。

抵当権抹消における注意点

抵当権を抹消するためには、いくつか把握しておきたい注意点がありますので、それぞれピックアップして解説します。

 期日までに抹消しないと違約金が発生する場合もある

抵当権が付いている不動産を売却する場合、所有権の移転時期までに抵当権を抹消しなくてはならないと契約書に記載されているケースが一般的です。その場合、期日までに抵当権を抹消できないと違約金を支払うことになります。 

違約金は、契約違反による損害賠償の意味合いがあります。相場は売買代金の10～20％相当額で設定されているケースが一般的です。実際の損害額がその金額を超過したとしても、差額を請求されることはありません。 

書類には期限が設けられている

抹消手続きに期限はありませんが、抵当権抹消に必要な書類の中には、有効期限が発行から3カ月以内のものもあります。そのため、手続きの際は書類の発行日の確認が欠かせません。書類の再取得もできますが、その分時間と費用がかかります。

書類を紛失した場合は、事前通知制度もしくは資格者代理人による本人確認情報が必要です。これらは、通常の申請に加えて2週間～1カ月程度の時間が必要になります。 

抵当権について十分に理解し、起業を進めよう

抵当権は、不動産の売買や相続をする際に知っておかなければならないものです。不動産業界で起業を考えている場合には、十二分に理解しておく必要があります。法務、税務などを理解しておくことで、契約をスムーズに進められるようになるでしょう。 

法務、税務の理解を深めることに加えて、契約関連の業務を円滑に進めるためには、事務作業や書類作成の効率化を実現する不動産業務支援クラウドサービスの活用も欠かせません。『いい生活売買クラウド One』は、契約関連業務はもちろんのこと、売却査定や販売、広告、顧客情報の管理まで、幅広い不動産業務の効率化を実現できます。ぜひ、導入をご検討ください。