法定更新で更新料は請求できる？賃貸管理で知っておくべき契約・運用のポイントを解説
賃貸借契約が法定更新になると、契約は自動的に継続され、更新料を請求できなくなるケースがあります。法定更新は借主を守る制度ですが、貸主や管理会社にとってはリスクとなるケースがあります。収益性の低下や契約条件の固定化などに注意が必要です。
この記事では、法定更新の仕組み、更新料の扱い、発生しやすいトラブルの内容などについてまとめています。さらに、契約書に盛り込むべき条項や更新業務を安定して進めるための実務ポイントなどについて解説しました。法定更新リスクを防ぐための具体策を紹介します。
法定更新における管理会社のリスクとは？
賃貸借契約で法定更新が成立すると、契約は自動的に継続され、更新料を請求できなくなります。法定更新は、借主保護の制度である一方、貸主や管理会社には収益面での不利益が生じかねないため、注意が必要です。
ここでは、法定更新の特徴やどういった場合に発生するのかなどについてまとめています。また、管理会社が注意すべきポイントについても解説します。
法定更新とは？
法定更新は、賃貸借契約が自動的に更新される仕組みです。満了の1年前から6カ月前までに、貸主と借主の間で更新に関する合意がなかった場合、自動的に契約が継続されます。
この仕組みは、借地借家法26条に基づくもので、借主の居住を守る救済制度として位置づけられています。借主が解約を申し入れる、もしくは貸主が正当事由を示すなどの要件を満たさない限り、契約は半永久的に継続することになります。
法定更新には契約期間がない
法定更新の特徴は、契約期間の定めがないことです。通常の更新であれば、更新の際に再び契約期間を設定し、新しい契約条件を取り決めます。しかし、法定更新ではその取り決めがなく、従前の契約内容を引き継いだまま「期間の定めがない契約」へと移行します。
これを言い換えると、更新のない契約ということになります。そのため、貸主や管理会社は更新料を請求できず、収益面で不利益を受ける可能性があります。貸主や管理会社にとっては実務的なメリットが少ない仕組みといえるでしょう。
法定更新と合意更新の違い
合意更新とは、貸主と借主の双方が同意し、あらためて契約を結び直す方法です。管理会社が更新の案内を送付し、借主が手続きを行うことで成立します。
合意更新の場合、更新後の契約期間や条件について新たに取り決めることができるため、更新料の請求も可能です。一般的には、契約満了の2～3カ月前に通知が行われ、契約期間が再度設定されます。ただし、契約期間を1年未満と定めると、法律上無効となります。その場合、自動的に「期間の定めのない契約」として扱われてしまうため、注意が必要です。
法定更新が発生するケースと注意点
法定更新が発生するのは、契約期間が満了したにもかかわらず、更新の合意に至らなかった場合です。通知や手続きの不備で思いがけず法定更新となってしまうケースも少なくありません。法定更新が発生する具体的なケースは以下の通りです。
- 契約期間が終了しても、当事者同士で更新の合意に至らなかった場合
- 契約終了の1年前から6カ月前の間に、貸主が更新を拒む通知や、条件変更の申し出をしなかった場合
- 借主が引き続き居住しているが、貸主が退去を求めなかった場合
- 家賃やその他の契約条件について、貸主と借主の協議がまとまらなかった場合
- 貸主が更新を拒否すると伝えても、借主が使用を継続し、かつ貸主がすぐに異議を唱えなかった場合
法定更新になった後の更新料はどうなる？
法定更新が成立すると、賃貸借契約は「期間の定めのない契約」に切り替わります。従前の契約条件がそのまま引き継がれるため、賃料や共益費、特約などに変更は生じません。
しかし、契約期間の定めがなくなるため、次回以降の契約更新自体がなくなります。更新がなければ、更新料を請求することもできません。貸主や管理会社にとって、収益面でのマイナスを防ぐための対策が必要となります。管理会社は、更新時期を見落とすことなく、法定更新に移行する前に合意更新を確実に行うことが求められます。
法定更新でよくあるトラブル
法定更新は借主の居住を守るために設けられた制度です。そのため、貸主や管理会社にとっては不利な状況を招くこともあります。その中でも、更新料の支払い拒否は代表的なトラブル事例といえるでしょう。
ほかにも、借主が合意更新に対応しないケース対応や、保証人の責任範囲などをめぐってもトラブルになりがちです。ここでは、法定更新で起こりやすいトラブルと注意点を解説します。
更新料の支払い拒否
法定更新では、更新料の支払いをめぐって争いになることがあります。合意更新の場合は契約書に更新料が明記されており、請求の根拠もはっきりしています。一方、法定更新は合意や手続きがなく契約が自動継続するため、更新料を請求できるかどうかは契約書の内容次第となります。
さらに注意すべきポイントは金額の妥当性です。更新料が過大である場合、消費者契約法に基づいて無効とされる可能性があります。たとえば、家賃1年分といった基準を大きく超える更新料は無効となり、入居者から法的措置を取られるリスクもあります。貸主や管理会社としては、契約書に明確な条項を定めつつ、社会通念上妥当な範囲で運用することが重要です。
なお、契約更新時の更新料の支払い拒否は原則として認められていません。契約締結時に更新料の記載がある場合、その内容を認めたうえでの契約とみなされ、支払い義務が生じるからです。最高裁においても「高額すぎるなどの特段の事情がなければ請求は不当ではない」といった判例が出ています。ちなみに、この場合の高額は家賃2～3カ月分程度とされています。
借主都合で法定更新が発生したらどうなる？
借主の都合で法定更新となるケースも珍しくありません。管理会社が契約更新の通知を適切な時期に送ったとしても、借主が手続きをしなければ契約は自動的に継続することになります。その場合、貸主が合意更新に切り替えたいと考えていても、従前の契約内容がそのまま適用されてしまうことになります。
また、契約更新のやり取りの最中に契約期間を過ぎてしまったというケースも同様です。法定更新となった場合は、たとえ借主都合であっても、契約書に更新料の記載がなければ請求が認められないリスクがあります。こうした事態を避けるためにも、契約書に明確な条項を盛り込むことが重要です。
法定更新における保証人の責任範囲
借主が滞納していた場合、法定更新に移行したとしても、滞納分の支払い義務がなくなるわけではありません。従前の契約内容はそのまま引き継がれるため、滞納分も含めて支払う必要があります。その際、連帯保証人の責任も基本的に継続されます。したがって、法定更新後の債務についても保証人が対応することになります。
その場合、「保証人としての責任は及ばない」と主張されるケースがあります。法定更新は、当事者の合意を経ずに自動的に契約が継続されるためです。
この点について過去の判例では「特段の事情がない限り、更新後の債務についても保証人は責任を負う」と判断されています。賃貸借契約は借地借家法により継続が強く保護されているため、保証人もその可能性を予期すべきとされています。一方で、賃貸借契約書に「更新後の契約は保証しない」といった記載がある場合などは例外となります。
法定更新における保証人の責任は原則継続しますが、契約内容によってはトラブルになる可能性があります。そのため、事前に契約書で明確にしておくことが重要です。
法定更新および更新料のトラブルを防ぐためには？
契約内容が曖昧な場合、法定更新は貸主や管理会社にとって大きなリスクとなります。特に更新料の請求が認められない、保証人の責任が不明確になるといったトラブルは避けたいところです。
こういったリスクを防ぐためには、契約書に明確な規定を掲載することが重要です。また、クラウド型賃貸管理ツールなどを活用し、更新業務の運用を安定化させることも求められます。ここでは、その具体的な対策について解説します。
法定更新に関する条項を賃貸借契約書に明記する
賃貸借契約書には、法定更新に関する条項を明確に記載しておくことが重要です。特に更新料については、規定がなければ請求できない可能性があります。
契約書に更新料の条項がなかったり、入居者が合意した証拠がなかったりする場合は、支払いを拒否されるリスクがあります。更新料は法律で当然に発生するものではなく、あくまで当事者間の合意によって成り立つものだからです。更新料を確実に請求するためにも、契約書に条項を明記しておく必要があります。
保証人については「契約が法定更新された場合でも責任は継続する」と明記しておきましょう。法定更新後の債務をめぐる争いの防止につながります。不明瞭な記載・規定は無効とされる恐れがあるため注意が必要です。
契約書の文例
法定更新に備えるためには、契約書に具体的な条項を盛り込むことが重要です。特に「契約期間」と「更新料」の扱いは明確にしておく必要があります。「合意更新、法定更新を問わず更新料は新賃料の1か月分とする」といった文言を記しておくことが重要です。
また、法定更新後の契約期間をどうするかについても明記しましょう。たとえば「満了の◯か月前までに解約の申し出がなければ、従前の条件で2年間更新される」といった文言です。こうした条項を入れることで、契約が無期限になってしまうことを防ぐことができます。
また、自動更新条項を設けたうえで「2年ごとに更新料を支払う」と明記しておくことも一案です。賃貸借契約は借地借家法により、契約期間は原則1年以上とされています。もし1年未満の期間で契約を結んだ場合、その契約は法律上「期間の定めのない契約」とみなされます。そのため、更新料の取り扱いや契約更新の方法を契約書に明確に記載しておくことが欠かせません。
ほかにも、法定更新時の更新料についても規定しておきます。たとえば「法定更新の場合でも更新料を支払う」と記載することで、更新料請求の根拠を確保できます。いずれの場合も、実際の契約書作成時には弁護士や司法書士などの専門家に確認を依頼することをおすすめします。
契約更新の業務フローを明確にする
賃貸管理業務における法定更新や更新料のトラブル・リスクを回避するためには、契約更新のスケジュールと手続きを標準化することが重要です。担当者によって対応が異なる属人的な対応は避けるべきです。そのためにも、業務フローを明確にしておくことが求められます。契約更新に関連する基本的な業務の流れは以下の通りです。
- 更新対象者を抽出する
- 借主に対して、更新の意思確認を行う
- 更新料の入金、書類の返送を確認する
- 対応完了
これらをルール化せずに運用すると、更新対象者の漏れ、発送先を誤るといったリスクが高まります。手戻りのない効率的な業務運用を実現するためにも、業務フローの確立が欠かせません。加えて、更新意思を確認する定型フォーマットを用意する、保証人の再同意や更新料に関する説明内容を記録しておくといったことも効果的です。
クラウド型賃貸管理ツールを活用する
業務フローを確立し、更新業務運用を効率よく安定化させるためには、クラウド型の賃貸管理ツールの活用が有効です。たとえば賃貸管理システム『いい生活賃貸管理クラウド』は、物件や契約、入出金までの情報をクラウド上で一元管理できます。更新対象者の抽出や通知、帳票作成といった作業も効率的に行うことが可能です。さらに法改正への自動対応や他システムとの連携機能により、更新業務を漏れなく正確に進められます。
クラウド型賃貸管理ツールを活用することで、漏れや誤りといったリスクを大幅に減らし、安定した業務運用体制を築くことができるでしょう。
賃貸管理業務のフローを見直して法定更新リスクを防ごう
法定更新は借主を守る制度である一方、貸主や管理会社にとっては更新料を請求できないなどのリスクを伴います。これらを防ぐためには、契約書に法定更新時の更新料や保証人の責任を明記しておくことが欠かせません。さらに、契約更新の流れを標準化し、更新対象者の抽出や通知を仕組み化することで、対応漏れによる法定更新を防ぐことも可能です。
この更新関連業務の標準化には、クラウド型賃貸管理ツールの活用が有効です。賃貸管理システム『いい生活賃貸管理クラウド』のようなシステムを導入すれば、安定した管理体制を築くことが可能です。更新関連業務だけでなく、物件管理、入出金管理といった賃貸管理業務全般の効率化も見込めます。
法定更新は、契約書の不備をなくし、更新業務の管理を徹底することによってリスクを低減させることが可能です。契約内容の見直しと業務フローの改善を今一度行い、安定運用できる仕組みを整えていきましょう。
